Уход от долевки может убить рынок

Быстрый переход к проектному финансированию может привести к резкому подорожанию недвижимости

Через три года Россия должна пе­рейти от долевого строительства к проектному финансированию. Такое поручение дал президент страны. Над тем, как это должно произойти, сейчас ломают голову специалисты профильных министерств. Чем же все это может обернуться для застройщиков и покупателей уже сейчас, рассказали эксперты рынка недвижимости Петербурга.

Быстрый переход к проектному финансированию может привести к резкому подорожанию недвижимости

Идея есть, денег на нее нет

Сегодня рынок работает по довольно простой схеме.

Ежегодно за счет россиян в долевое строительство привлекается порядка 3,5 трлн рублей. Банки же дают порядка 700 млрд. Примерно столько же вкладывают строительные компании.

МК-цифры

Кто платит за возведение дома при долевом строительстве

20–30% — девелопер

30–40% — банк

30–50% — дольщики.

— Представьте, что с завтрашнего дня застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков. Значит, эти денежные объемы должны будут покрыть банки в рамках проектного финансирования. Тут же возникает много вопросов, и самый первый: а есть ли такие деньги в экономике? Какой здравомыслящий банк захочет профинансировать в таком объеме любой проект? Увы, ответ очевиден. Фондирование в таких объемах Центробанк обеспечить не сможет, у банков этих денег нет, — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

По словам эксперта, проектное финансирование работает, когда минимум 40% вкладывает исполнитель проекта, а остальные 60 — банки. Но в нынешних реалиях большинство застройщиков просто не наберут на свою «долю». Получается, финансовые организации будут тщательно думать, кому выдавать кредиты. В итоге часть строительных компаний не получит банковский кредит и может просто закрыться.

Плата за спокойствие войдет в цену квартиры

Зачем нужна новая схема? По словам чиновников, чтобы обезопасить покупателей квартир. Ведь при проектном финансировании люди будут покупать жилье в готовых домах. Не будет переживаний, что строительство «заморозят», не нужно будет ждать, когда дом достроят. Принес деньги, выбрал квартиру, въехал в нее. Вопрос лишь в том, какую цену придется заплатить за спокойствие.

Сейчас стоимость «квадрата» зависит в числе прочего и от степени готовности дома. Чем она меньше, тем дешевле квадратный метр. Самый дешевый вариант — покупка квартиры на этапе котлована, самый дорогой — в готовящемся к сдаче доме.

При новой схеме вилки цен на одну и ту же квартиру не будет. Но зато удлинится общий цикл кредитования стройки (продажи начнутся на 2,5–3 года позже, а проценты банку платить надо), возросшие расходы застройщик покроет, увеличив цену за «квадрат». В итоге стоимость квадратного метра вырастет примерно в 1,5 раза по сравнению с нынешней.

А не так уж и страшен эскроу-счет...

Возможное появление эксроу-счетов поначалу не вызывало оптимизма у застройщиков. Но сегодня при перспективе перехода на проектное финансирование этот вариант кажется не таким уж и плохим.

Что такое эскроу-счет? Это счет в банке, на котором будут лежать средства дольщика, пока дом не сдадут. При этом суммы до 10 млн рублей будут застрахованы, и на них будет начисляться процент годовых.

— Для дольщика это 100-процентная гарантия, что деньги не уйдут куда не надо, —

пояснил сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. — Для застройщика это все то же проектное финансирование, но банк дает ему не собственные средства под большой процент, а кредитует (и желательно по льготной ставке) в объеме привлеченных средств дольщиков.

И все же, по словам экспертов, вариант с внедрением эскроу-счетов хоть и лучше проектного финансирования, но все равно не спасет рынок от роста цен. Недвижимость подорожает примерно на 20–30%.

МК-вопрос

Что делать, если все так плохо при любом раскладе?

Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

— Ситуацию может исправить вмешательство государства в виде выделения госусубсидий уполномоченным банкам для кредитования застройщиков.

МК-кстати

По словам министра строительства России Михаила Меня, чтобы рынок ипотеки был выгоден и застройщикам, и покупателям, процентная ставка по кредиту и первым, и вторым должна составлять 2–3%. Но, как уточнил чиновник, достижение такого уровня кредитования — задача банков, Минстрой ее решить не может.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру