Уход от долевки может убить рынок

Быстрый переход к проектному финансированию может привести к резкому подорожанию недвижимости

29.12.2017 в 18:24, просмотров: 32109

Через три года Россия должна пе­рейти от долевого строительства к проектному финансированию. Такое поручение дал президент страны. Над тем, как это должно произойти, сейчас ломают голову специалисты профильных министерств. Чем же все это может обернуться для застройщиков и покупателей уже сейчас, рассказали эксперты рынка недвижимости Петербурга.

Уход от долевки может убить рынок

Идея есть, денег на нее нет

Сегодня рынок работает по довольно простой схеме.

Ежегодно за счет россиян в долевое строительство привлекается порядка 3,5 трлн рублей. Банки же дают порядка 700 млрд. Примерно столько же вкладывают строительные компании.

МК-цифры

Кто платит за возведение дома при долевом строительстве

20–30% — девелопер

30–40% — банк

30–50% — дольщики.

— Представьте, что с завтрашнего дня застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков. Значит, эти денежные объемы должны будут покрыть банки в рамках проектного финансирования. Тут же возникает много вопросов, и самый первый: а есть ли такие деньги в экономике? Какой здравомыслящий банк захочет профинансировать в таком объеме любой проект? Увы, ответ очевиден. Фондирование в таких объемах Центробанк обеспечить не сможет, у банков этих денег нет, — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

По словам эксперта, проектное финансирование работает, когда минимум 40% вкладывает исполнитель проекта, а остальные 60 — банки. Но в нынешних реалиях большинство застройщиков просто не наберут на свою «долю». Получается, финансовые организации будут тщательно думать, кому выдавать кредиты. В итоге часть строительных компаний не получит банковский кредит и может просто закрыться.

Плата за спокойствие войдет в цену квартиры

Зачем нужна новая схема? По словам чиновников, чтобы обезопасить покупателей квартир. Ведь при проектном финансировании люди будут покупать жилье в готовых домах. Не будет переживаний, что строительство «заморозят», не нужно будет ждать, когда дом достроят. Принес деньги, выбрал квартиру, въехал в нее. Вопрос лишь в том, какую цену придется заплатить за спокойствие.

Сейчас стоимость «квадрата» зависит в числе прочего и от степени готовности дома. Чем она меньше, тем дешевле квадратный метр. Самый дешевый вариант — покупка квартиры на этапе котлована, самый дорогой — в готовящемся к сдаче доме.

При новой схеме вилки цен на одну и ту же квартиру не будет. Но зато удлинится общий цикл кредитования стройки (продажи начнутся на 2,5–3 года позже, а проценты банку платить надо), возросшие расходы застройщик покроет, увеличив цену за «квадрат». В итоге стоимость квадратного метра вырастет примерно в 1,5 раза по сравнению с нынешней.

А не так уж и страшен эскроу-счет...

Возможное появление эксроу-счетов поначалу не вызывало оптимизма у застройщиков. Но сегодня при перспективе перехода на проектное финансирование этот вариант кажется не таким уж и плохим.

Что такое эскроу-счет? Это счет в банке, на котором будут лежать средства дольщика, пока дом не сдадут. При этом суммы до 10 млн рублей будут застрахованы, и на них будет начисляться процент годовых.

— Для дольщика это 100-процентная гарантия, что деньги не уйдут куда не надо, —

пояснил сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. — Для застройщика это все то же проектное финансирование, но банк дает ему не собственные средства под большой процент, а кредитует (и желательно по льготной ставке) в объеме привлеченных средств дольщиков.

И все же, по словам экспертов, вариант с внедрением эскроу-счетов хоть и лучше проектного финансирования, но все равно не спасет рынок от роста цен. Недвижимость подорожает примерно на 20–30%.

МК-вопрос

Что делать, если все так плохо при любом раскладе?

Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

— Ситуацию может исправить вмешательство государства в виде выделения госусубсидий уполномоченным банкам для кредитования застройщиков.

МК-кстати

По словам министра строительства России Михаила Меня, чтобы рынок ипотеки был выгоден и застройщикам, и покупателям, процентная ставка по кредиту и первым, и вторым должна составлять 2–3%. Но, как уточнил чиновник, достижение такого уровня кредитования — задача банков, Минстрой ее решить не может.