Штиль сводит рынок с ума

Застройщики заявляют о наступлении эры покупателя и прогнозируют скорый всплеск спроса, за которым придет стагнация

18 октября 2017 в 19:34, просмотров: 1360

На протяжении последних лет рынок недвижимости показывает стабильность. Потребительский спрос держится на одном уровне — в среднем за год петербуржцы и граждане из регионов выкупают 3,8–4 млн квадратных метров жилья. Притом, что на продажу выставлено 5 млн «квадратов». В определенных локациях, особенно пригородных, уже наблюдается затоваривание, из-за чего застройщики либо скидывают цены, либо «замораживают» часть проектов. В то же время в городе спрос на жилье возрастает. Правда, избирательно и на небольшие периоды. Сложившуюся ситуацию специалисты сравнивают со штилем, который время от времени будоражат приливные волны. Почти в один голос эксперты уверяют: наступила эра покупателя, и, чтобы сегодня квартиры покупались, низкой цены и безупречной репутации мало. Строителям нужно не только уловить, но и спрогнозировать запросы покупателя. А чего он хочет? В какую сторону, следуя за потребителем, поворачивается строительный рынок? О том, что сегодня происходит на рынке, и об особенностях ипотеки 2017 года эксперты рассказали на круглом столе, организованном «МК» в Питере» совместно с порталом ttfinance.ru.

Штиль сводит рынок с ума

Петербург вновь в лидерах

Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя»:
— Существование ипотеки предусматривает наличие двух важных составляющих — развитие ипотечного кредитования и объем ввода жилья. И надо сказать, что план 2017 года по вводу в России уже срывается: из 81 млн квадратных метров будет введено 76. Но в этом плане Петербург и Ленинградская область идут впереди, если за 9 месяцев в России построено 93% жилья от объемов минувшего года, то в Петербурге этот показатель 115%, а область уже практически выполнила поставленные на год задачи. В целом же план по городу — 3 млн квадратных метров, а в области — 2,051. В этом плане ситуация в области и городе по объемам ввода жилья лучше, чем в целом по России.

Грядет затоваривание?

Ситуацию, когда предложение на рынке превышает спрос, называют затовариванием. Это плохо в первую очередь для строителей. Ведь построенная недвижимость плохо раскупается. Но хорошо потребителю — есть выбор, а цены могут и снижаться. 

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
— Сегодня в продаже по городу и пригороду 5,4 млн квадратных метров жилья, а поглощение в год составляет 3,8–4 млн «квадратов». На недавно прошедшем в Санкт-Петербурге жилищном форуме говорили, что у нас на рынке период штиля с периодическими всплесками. Снижение ставок, появление программ вносили какие-то корректировки, но в целом, исключая 2014 год, цифра спроса стабильна. Действительно, сегодня у потребителя появился выбор. В некоторых локациях перекосы, конечно, есть. И там ситуация для застройщика тяжеловата. У кого-то продажи идут хорошо, у кого-то в силу большого объема предложения они снизились. Да, ситуация более выигрышная для потребителя, так как выбор большой. Но мы видим, что застройщики быстро реагируют на изменение спроса, и если меняется реализация, вывод на рынок новых очередей просто откладывается на более поздний период. 

Ждать ли демпинга?

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
— По моему мнению, о снижении цен в связи с избыточным предложением говорить не приходится. Застройщик на протяжении последних трех лет уже при растущей себестоимости не имел возможности регулировать цену, а значит, снижалась рентабельность бизнеса. Но такое возможно только до определенных пределов. Когда бизнес попадает в зону риска, просто перестает выводить на рынок и в реализацию новые объекты. И это уже наступило в отдельных локациях, и сейчас каждый застройщик очень аккуратно прогнозирует дальнейшую ситуацию. Мы все видим, что, несмотря на динамичное снижение ставок, никакого свежего ветра, оптимизма не происходит. Да, покупатель позитивно реагирует, но это очень сдержанный и осмотрительный оптимизм.

Могут ли перенести «социалку»?

Не секрет, что зачастую покупатель, выбирая квартиру, смотрит и на то, какие социальные объекты уже есть или будут построены рядом. А не произойдет ли того, что, отложив вывод следующих очередей, застройщик «перенесет» и сроки сдачи детсада или школы?

Светлана Денисова:
— Строительство и сроки сдачи социальных объектов довольно жестко контролируются на уровне города. На застройщика возрастает нагрузка, когда он откладывает вывод в продажу следующей очереди, потому что социалка и инженерия неотменимы. Все, что он должен выполнить в порядке инвестиционной нагрузки, он должен выполнить в срок.

Ставки снизили, брать кредиты стали охотнее? 

Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге: 
— За 9 месяцев 2017 года филиал Абсолют Банка в Петербурге увеличил ипотечный портфель на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По итогам трех кварталов выдано 875 кредитов на сумму 2,3 млрд рублей. Доля ипотеки на первичное жилье в портфеле филиала составляет 65%. Но, по нашим расчетам, в декабре эта доля увеличится до 70–71%. В настоящее время ценовой диапазон имеющейся на рынке недвижимости очень обширный — от квартир экономкласса до бизнеса. Также клиенты проявляют повышенный интерес к предложениям по субсидированию ставки, которые банки делают совместно с застройщиками. В результате за последний год по нашему банку мы наблюдаем стабильный рост среднего чека с 1,8 до 2,3 млн рублей. 

Анализ кредитного портфеля филиала показывает, что в настоящее время клиенты оформляют ипотечные кредиты на недвижимость стоимостью около 4 млн рублей. При этом комфорт-класс сейчас намного популярнее, чем эконом-. Вызывает интерес и программа рефинансирования — процентная ставка по ней составляет 9,9% годовых — это выгодное предложение для всех заемщиков, которые хотят оптимизировать свои выплаты по ипотеке. Такая же ставка на объекты вторичного рынка для новых клиентов. На первичном рынке минимальная ставка в Абсолют Банке сейчас составляет 9,49% годовых. 

Кстати

Сегментация ипотечного портфеля Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:
65% — покупки на первичном рынке;
20% — вторичный рынок;
15% — программы рефинансирования и прочие ипотечные программы банка. 
За год соотношение практически не изменилось.

Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ПАО Сбербанк:
— Мы зафиксировали тенденцию: люди берут больше кредитов, в том числе благодаря снижению ключевой ставки. Средний чек по Северо-Западному банку, который теперь обслуживает все регионы Северо-Западного федерального округа, увеличился с 1,7 до 1,8 млн рублей. В Петербурге произошел прирост среднего чека до 2,2 млн (с 2 млн). При этом средняя сумма покупки в Санкт-Петербурге — 4,5 млн рублей. Базовый первоначальный взнос — от 15% годовых, на апартаменты — 20%.

За 9 месяцев 2017 года наш кредитный портфель прирос на 11,6% по Северо-Западному банку и достиг 314,6 млрд рублей. Основным драйвером был Петербург, на долю которого приходится 52% общего портфеля (164,9 млрд рублей), а объем выданных кредитов вырос на 47% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом 58% всех ипотечных кредитов приходится в Петербурге на строящееся жилье (показатель по Северо-Западному банку — 43%).

Тем временем

С 1 сентября Северо-Западный банк Сбербанка запустил программу по кредитованию моряков речного флота. У таких заемщиков банк вместо справки о доходах по форме банка или 2-НДФЛ готов принимать «книжку моряка», в которой делаются отметки о зачислении доходов. 
Первоначальный взнос по данной программе — от 30%, а ставка — 10,4% годовых. Если же моряк попадает, например, под программу «Молодая семья», ставка по ипотеке будет минимальной — от 9,5%. 

Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург»:
— У нас в прошлом году средний чек составлял по первичному и по вторичному жилью 1,8 млн рублей, в этом году он вырос до 2,225 млн. На рост чека повлияло два фактора — снижение первоначального взноса клиентов и увеличение стоимости квартир. В среднем заемщики вносят 25–30% от суммы сделки. Дополнительно можно отметить активное использование субсидий и средств материнского капитала клиентами, в том числе в качестве первоначального взноса.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы «ЦДС»:
— Для нашей компании третий квартал был хорошим с точки зрения продаж относительно аналогичного периода прошлого года. По итогам 9 месяцев снижение относительно прошлого года у нас всего 3,5%, сейчас мы наблюдаем временный всплеск. Накопился отложенный спрос, ставки понизились. Сегодня доля ипотеки в эконом- и комфорт-классе — в среднем 50–60%. А так как живых денег у людей мало и рост доходов не предвидится, тенденция к увеличению доли ипотеки продолжится, вероятно, к концу года она дойдет до уровня 70–75%. Живые деньги заменяются кредитными.

А когда рефинансировать?

Екатерина Синельникова:
— Основные шаги при принятии решения о рефинансировании ипотечного кредита таковы. 

1. Посчитайте остаток суммы процентов по действующему кредиту и сравните с аналогичной величиной по кредиту с новой ставкой, главное — учесть возможные крупные досрочные погашения, это может значительно изменить сумму переплаты в обоих случаях. Обязательно обратите внимание на то, что ставка до оформления залога в новом банке значительно выше (2–3 п. п.), что в том числе меняет сумму переплаты по новому кредиту. 

2. Посчитайте материальные расходы при рефинансировании: оформление нового полиса страхования, отчета об оценке, расходы на расчеты по сделкам с недвижимостью (перевод средств, аккредитив и т. д.), оформление документов по объекту (кадастровый паспорт, технический паспорт, справка по форме 7 и 9 и т. д.), бОльшая часть документов — платные. 

3. Посчитайте нематериальные расходы (время на сбор документов, проведение новой сделки и т. д.). 

4. Оцените расходы на дальнейшее обслуживание в новом банке (карта для оплаты платежей — платная или нет), способы погашения кредита (если ли возможность погашения без посещения ДО), технологии по сопровождению (продажа квартиры из-под залога, выделение доли детям, получение документов для налогового вычета, получение закладной, смена состава участников сделки, перепланировки, сдача жилья в аренду и т. д.). Обязательно учтите все возможные планы на жилье с банком и возможности банка на предоставление вам этой услуги. После оценки всего пакета услуг принимайте решение о рефинансировании. 

Мария Батталова:

— Рефинансирование ипотечного кредита выгодно для клиента в тех случаях, когда сумма задолженности по кредиту составляет более миллиона рублей, разница в процентных ставках — более 1 п. п., срок кредитования — свыше 2–3 лет, и с момента оформления кредита прошло менее половины срока, так как при аннуитетных платежах вначале выплачиваются проценты, а потом тело кредита. Больше всего обращений о рефинансировании к нам поступает от ипотечных заемщиков, оформивших кредиты в 2012–2014 годах. Заемщики с ипотечным «стажем» 4–5 лет сейчас могут получить более выгодную ставку, поскольку ставки по рынку за это время снизились и банки изменили свои подходы.

Вячеслав Лебедев:

— Нужно еще смотреть в зависимости от ситуации клиента. Например, Сбербанк сегодня предлагает не только рефинансировать ипотеку, взятую в другом банке, под более низкий процент, но и объединить при этом до пяти различных кредитов. Это могут быть потребительские кредиты, автокредиты или кредитные карты. Если вы рефинансируете только ипотеку, то Сбербанк предложит вам ставку от 9,5% годовых под залог недвижимости. А если вы хотите объединить другие свои кредиты в один и получить сверх того дополнительную сумму денег до 1 млн рублей, то ставка будет чуть выше — от 10% годовых. Каждому клиенту можем на конкретном примере объяснить, что в любом случае это будет и дешевле, и удобнее, потому что платить придется один раз в месяц, в один банк и при этом меньшую сумму.

Программ с застройщиками больше не будет?

Предложения с субсидированными застройщиками ставками одно время были инструментом, поддерживающим спрос. Однако последняя регулярно снижается, что делает субсидированные программы экономически невыгодными. Останутся ли они на рынке?

Петр Буслов:

— Сейчас субсидированных ставок стало меньше, все ждут, что ключевая будет уменьшаться. Но если где-то локально нужно поднять объемы продаж, застройщики субсидируют ставки через ипотеку. Хотя на самом деле есть два сценария, по которым работают застройщики — либо субсидируют ставки, либо дают скидку на приобретение квартиры. Оба варианта — это не экономически оправданная стратегия, а решение конкретных ситуаций на конкретном объекте. 

Светлана Денисова:

— Наша компания, сделав пробный шаг в этом направлении, в настоящий момент такие программы не практикует. Во-первых, нам не отработать динамику, заданную Центробанком. Во-вторых, наша компания работает с достаточно большим объемом готового жилья. Там доля сделок с ипотекой уже достигла, на наш взгляд, предела. Мы проводим порядка 70% сделок с привлечением ипотечного кредита. Мы считаем, что дальнейшее субсидирование ставки в связи с той динамикой, которую продемонстрировал рынок, стало малоинтересным. 

Чего ждать в будущем?

Петр Буслов:

— Скорее всего, пока средняя цена за квадратный метр расти не будет. Если ставки по ипотеке снизятся хотя бы до 8% годовых, это немного простимулирует спрос, но существенных изменений не предвидится. А вот с качественной точки зрения ситуация будет улучшаться. Конкуренция на рынке большая, поэтому застройщики будут тщательнее работать над продуктом, улучшать квартирографию, планировки, дворы, парковки и т. д., при этом сдерживая цену. Насыщенность жилого комплекса теми или иными опциями при одном и том же бюджете покупки — вот где развернется настоящая борьба за покупателя. Останется актуальным наличие различных инструментов приобретения жилья у застройщика: скидок, рассрочек, совместных программ с банками. 

Олег Островский:

— В связи с внесением изменений в ФЗ-214, я бы дал краткосрочный и долгосрочный прогноз. Думаю, что многие застройщики постараются вывести объекты до 1 июля 2018 года, чтобы не попасть под действие нового закона, более жестко регламентирующего их деятельность. Это значит, что в ближайшем будущем будет некоторый непродолжительный всплеск на рынке. Легко можно будет прийти и к затовариванию рынка, так как спрос не будет соответствовать растущему предложению. Но после 2019–2020 годов наступит стагнация. Отчасти она будет связана и с ростом цен, ведь чем меньше будет застройщиков на рынке, тем выше будут цены. 

Светлана Денисова:

— Закон в той редакции, в какой он сейчас принят, буквально парализует деятельность девелоперского сообщества. Функционировать в той парадигме, в которой рынок работал на сегодня, становится невозможным. Если в закон не внесут изменения, девелоперы будут уходить в другой сценарный план со своими проектами. Малоэтажные проекты будут реализовываться по договорам подряда, а не ДДУ, и рынок потеряет цивилизованность. Если говорить о многоэтажных проектах, то это, по-видимому, будет продажа готового жилья и уход с рынка «долевки». Это неизменно приведет к существенному удорожанию.

МК-цифры

65% спроса приходится на город, 35 — на пригород.
Около 70% покупателей выбирают жилье в проектах комплексного освоения территории и в масштабных объектах.
Доля спроса в пригородах всегда была на одном уровне - примерно около 35 процентов. Санкт-Петербург показал хороший прирост в третьем квартале. Появились новые проекты, новые локации, а пригород остался на тех же показателях. 
1,08 млн кв. м жилья было реализовано в третьем квартале 2017 года. Прирост ко второму кварталу — 18 процентов. 
4,2 млн рублей — средний бюджет сделки в Санкт-Петербурге. В пригороде — 2,6 млн. При этом средняя цена на квадратный метр по сравнением с прошлым годом практически не изменилась — рост с начала года составил 2%. 
71% спроса — малогабаритные квартиры (их низ 29% — студии). 

Наталья Ламбоцкая, фото anb74.ru



Партнеры