На месте заводов — жилые кварталы

Застройщики Петербурга начали возвращаться в город и присматривать землю для редевелопмента

Сегодня историческая часть Петербурга будто опоясана «серым поясом». Это земли, на которых ранее работали заводы, комбинаты и другие промышленные предприятия. По подсчетам специалистов Минстроя России, на «серый пояс» в исторической части Петербурга приходится около 13,5 тысяч гектаров. И при этом действующее производство занимает лишь незначительную часть этой территории. Учитывая же постоянно сокращающийся объем земель под подстройку в городе, немудрено, что петербургские застройщики начали пристально присматриваться к бывшим промзонам. «МК» в Питере» узнал, какие еще причины толкают девелоперов на рассмотрение под свои проекты земель «серого пояса», какие дома здесь строятся и так ли просто поставить дом вместо завода.

Застройщики Петербурга начали возвращаться в город и присматривать землю для редевелопмента

«Светофор» и покупатель гонят стройку в город

По данным Минстроя, сегодня в Северной столице есть около 30 промзон (общая площадь - 7,8 тысячи гектаров), которые можно считать перспективными с точки зрения редевелопмента. Ни них теоретически можно построить 195 миллионов квадратных метров жилья, социальной и транспортной инфраструктуры. Застроено же пока около 8-10 процентов. Конечно, строить вдали от старых построек, на участках, свободных от жилых домов и заводов, проще, быстрее и дешевле. Но сегодня в Петербурге таких пятен осталось мало. Массовая стройка фактически сместилась к кольцу и ушла за него. Благо на границе Ленобласти и города еще достаточно земель. Однако в прошлом году правила игры между властью области и девелоперами изменились в сторону ужесточения. И строители вновь устремили взоры на земли Петербурга.

— В частности, на этом сказалась и политика областных властей, которые ввели программы «Светофор». Она сильно разграничила условия для застройщиков в зависимости от близости к городу. Они больше не хотят видеть каменные джунгли на границе с городом, — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — В результате мы наблюдаем, что спрос вернулся в границы города.

А где спрос, там обычно и появляется предложение. И значит, девелоперам для реализации своих проектов и амбиций ничего не остается, кроме как заниматься редевелопментом.

Подводные камни промышленных зон

Причина, по которой застройщики долгое время не уделяли «серому поясу» пристального внимания, проста — купить здесь землю и построить комплекс очень и очень непросто. Иначе уже давно бы и не было никакого пояса.

— Сложностей очень много. Прежде всего потому, что это территории, которые прошли через все возможные приватизации, переход собственности от одного владельца к другому. Зачастую промышленная зона — это «лоскутное одеяло» со множеством собственников. Отсюда возникает первая сложность — создание самого участка для застройки. Далее возникают сложности рекультивации, строительства, зачастую при возведении объекта нужно сохранить памятники федерального или местного значения, которых в Петербурге много даже в промышленных зонах. Их нужно вписать в застройку квартала, — рассказывает технический директор АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в группу «Эталон») Юрий Бородин. — Ко всему прочему для бизнес-планирования нужно сразу понимать, что инженерные и прочие сети нужно будет возводить с нуля. В рублях это от 6 до 10 тысяч на квадратный метр. Иногда и больше — зависит от объекта.

Близко к центру не значит «элит»

Несмотря на сложность работ и затраты на рекультивацию и обновление сетей, сами жилые объекты, которые строятся по проектам редевелопмента, по словам экспертов, нельзя безоговорочно причислять к жилью элит- или бизнес-класса. Этот класс все же больше тяготит к Петроградскому и Центральному районам, где, конечно, тоже остались пятна-заводики или промышленные здания, но они очень малы и максимум, что на них можно возвести — клубные дома. Во всех остальных районах, как говорят специалисты, строится «хороший комфорт». Современные кварталы с большим объемом жилья. Безусловно, цена за «квадрат» здесь выше, чем в пригороде и спальных районах, но при этом они пользуются большим спросом.

— Конечно, всегда будут существовать проекты где-то на окраине, малоэтажного жилья, но у людей всегда будет и востребованность жить недалеко от исторического центра, чтобы можно было гулять по улицам и ощущать, что ты находишься в городе Санкт-Петербурге, — объясняет стабильность спроса на квартиры в возрожденных кварталах Юрий Бородин. — Поэтому число проектов редевелопмента в ближайшие годы будет лишь возрастать.

Мнение эксперта

Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова:

— Редевелопмент – это перспективное направление развития рынка недвижимости. Однако для того, чтобы проекты были успешными, необходимо внесение изменений в действующее градостроительное законодательство, несовершенство которого сильно тормозит этот процесс.

Основные проблемы редевелопмента в том, что освоение таких территорий требует серьезных и длинных инвестиций. Территорию необходимо не только выкупить у владельцев, которых может быть несколько, но и провести снос строений, рекультивацию почвы и другие процедуры, которые могут увеличить себестоимость строительства на 20-45 процентов.

Если речь идет об участках, расположенных в районах города со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, в историческом центре или на набережных, то там выгодно реализовывать проекты редевелопмента. На подобных участках появляются качественные проекты высокого ценового сегмента, с видовыми квартирами. Если же речь идет об удаленных локациях, то здесь для окупаемости проекта необходимо строительство масштабных проектов более бюджетного сегмента комфорт.

Главным препятствием развития так называемого серого пояса, основного источника проектов редевелопмента, является существующее зонирование. Как правило, жилье, строительство и реализация которого может окупить столь серьезные вложения, там строить практически нигде нельзя. Выход один — строить апартаменты, поэтому развитие этого направления неизбежно.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру